Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?

A aquisição de uma propriedade é uma das aquisições mais valiosas que você pode fazer. E diante de tanta responsabilidade, todo cuidado é pouco na hora de preparar os documentos para comprar um imóvel e, finalmente, realizar o sonho de ter uma moradia nova, que é só sua.

A documentação é um fator muito importante para garantir a segurança nesse processo, já que assegura a idoneidade do vendedor e comprador, além de garantir que a nova moradia não possui problemas pendentes na justiça.

Neste post você vai descobrir quais são os principais documentos que merecem sua atenção e cuidado na hora de comprar um imóvel novo para evitar surpresas desagradáveis no futuro. Acompanhe!

Importância de cuidar da documentação do imóvel

Segurança, qualidade de vida e melhor custo-benefício são requisitos básicos para quem está comprando um apartamento. Mas, se você não der a devida importância à documentação do imóvel, corre o risco de colocar tudo a perder por causa de eventuais dívidas e litígios pendentes na propriedade negociada.

E já que se trata de um investimento de grande porte não dá para correr esse risco, não é mesmo? Logicamente, é muito melhor dedicar um pouco mais de tempo e paciência preparando os documentos para a compra do apartamento do que ter que sofrer com as dores de cabeça de uma transação ilegal no futuro.

Mas se está receoso de fazer isso tudo sozinho, não se preocupe: você pode contar com uma construtora de confiança e um corretor experiente para lhe orientarem no percurso. Optar por uma empresa de credibilidade e vivência de mercado é um passo importante para realizar uma compra segura.

Isso sem falar que uma construtora reconhecida já está habituada aos processos de documentação do imóvel, de modo que, com esse auxílio, será muito mais fácil e rápido preparar toda a papelada.

Documentos para a compra de imóvel

Vamos agora à documentação básica que precisa constar na lista de compra do apartamento:

Identificação pessoal

Os documentos pessoais são básicos para a identificação dos envolvidos no processo de compra e venda e os mais importantes para realizar qualquer transação financeira são aqueles que possuem foto, como a carteira de identidade, de trabalho ou a CNH.

Estrangeiros devem (obrigatoriamente) apresentar o passaporte dentro da data de validade. Também é recomendada a apresentação do CPF, a não ser que seu número já conste em outro documento que represente a sua identidade.

Certidão de estado civil

Os solteiros devem apresentar certidão de nascimento. Já quem está envolvido em uma união estável precisa apresentar a certidão de casamento e escritura pública de pacto antenupcial, constando a informação do regime de bens escolhido por ambos.

É importante lembrar que a validade dessas certidões pode ser curta (em torno de 90 dias). Portanto, a reemissão dos documentos poderá ser necessária caso o processo de compra seja prolongado.

E, mesmo naquelas situações em que o vendedor está vendendo um bem particular, o seu cônjuge ou companheiro precisa manifestar que está ciente da negociação. Se for um bem em comum do casal, é necessária a documentação de ambos.

FGTS

Os compradores que puderem utilizar os recursos das contas vinculadas do FGTS na aquisição de um imóvel novo devem apresentar seu extrato, autorização para movimentação financeira e cópia da carteira de trabalho.

Comprovantes de renda

A apresentação de comprovantes de renda é importantíssima quando falamos dos documentos para comprar um imóvel. Isso porque esse comprovante define a margem consignável do comprador, já que não é recomendado que o valor da prestação do financiamento exceda 30% da renda mensal (o banco dificilmente autorizará um financiamento cujas parcelas ultrapassem este limite).

Caso o comprador seja autônomo, microempresário ou por qualquer outro motivo não tenha um holerite, deverá provar sua aptidão financeira por meio da declaração de imposto de renda, três extratos bancários recentes e o pró-labore, que é a remuneração recebida pelo sócio-administrador de empresas.

Certidões negativas (do vendedor e do comprador)

Estes documentos também são indispensáveis para comprar um imóvel, já que atestam que não há pendências e nem dívidas que impeçam a venda, como trabalhistas e tributárias. Alguns desses documentos podem ser emitidos pela internet, sem custos. Outros deverão ser solicitados em cartório, sendo os encargos de responsabilidade do comprador.

Em termos gerais, as principais certidões negativas exigidas para a compra de um imóvel são:

• aquelas referentes às ações cíveis e criminais (obtidas no site da Justiça Federal);
• ações trabalhistas (obtidas no site do Tribunal Superior do Trabalho);
• quitação de tributos federais (obtidas no site da Receita Federal)
• execuções fiscais (obtidas nos sites das secretarias de fazenda)
• interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil).

Planta do imóvel

Se o imóvel estiver na planta ou for novo, é provável que ainda não possua uma escritura definitiva. Porém, pelo menos a documentação referente ao terreno deve existir e ter uma descrição clara, registrada em cartório.

A planta (ou croqui com dimensões) deve ser assinada pelo engenheiro/arquiteto responsável e também precisa apresentar seu número do CREA (registro profissional). Posteriormente, esse material deve ser encaminhado e aprovado pela Prefeitura.

Certidão de situação fiscal (IPTU)

É importante verificar se há pendências no pagamento do IPTU do imóvel à venda antes da assinatura do contrato. A boa notícia é que, em algumas cidades, esse tipo de documento pode ser solicitado e emitido pela internet gratuitamente, a partir do número do contribuinte. Se não for possível fazer a checagem online, será preciso entrar em contato com a Prefeitura da cidade em questão.

Matrícula do imóvel

É necessário solicitar, no cartório de registro de imóveis, uma matrícula atualizada do apartamento a ser adquirido com uma certidão de ônus reais, para verificar se não há ações afetando essa propriedade.

A matrícula apresenta um histórico do imóvel, com registro de todas as alienações passadas, comprovação de propriedade e averbação da construção. Sendo assim, é possível saber se ele está ou não desembaraçado de quaisquer tipos de pendências.

Declaração de inexistência de débitos condominiais

Caso tenha optado pela compra de imóvel em um condomínio, a solicitação desse documento para a administradora local (ou até mesmo para o síndico) pode evitar muitos problemas futuros.

Isso porque essa certidão prova que não há dívidas pendentes referentes a nenhum tipo de taxa de condomínio. Se houver, estes prejuízos podem ser legalmente transferidos para o novo dono do imóvel.

Habite-se

O famoso “habite-se” é um documento obtido na Prefeitura da cidade em questão, atestando que o imóvel é habitável. Não é obrigatório para o processo de compra, mas é importante porque atenta o comprador sobre a qualidade do imóvel a ser adquirido. Caso o apartamento seja vendido sem o Habite-se, é possível que o próprio comprador faça a emissão.

Certidão enfitêutica

Esse documento só deverá ser solicitado em situações de imóveis foreiros, que são aquelas propriedades pertencentes à União ou entidades privadas, como a Igreja Católica. A certidão serve para comprovar que tais imóveis estão em dia com suas obrigações.

Também vale lembrar que, ao comprar um imóvel foreiro, o comprador adquire somente o direito de posse e uso — e não o direito de propriedade. Ele deverá, portanto, pagar o aforamento ao proprietário.

Contrato de compra e venda

O contrato final de compra e venda é um dos documentos mais importantes para comprar um imóvel, pois inclui todos os termos da transação de forma detalhada. Para isso, sua escrita precisa incluir:

• informações pessoais do vendedor e do comprador, como nome completo, profissão, RG, CPF/CNPJ, estado civil e título de eleitor;
• valor total do imóvel e, em caso de financiamento, preço das parcelas com juros e entrada;
• forma de pagamento escolhida;
• multas estabelecidas em caso de descumprimento do acordo (como casos de rescisão, atraso na entrega das chaves, etc.);
• características detalhadas do imóvel (vagas de garagem, tipo de piso, medidas, etc.);
• itens de mobília que acompanham o imóvel, se for o caso;
• condições de rescisão (caso alguma das partes deseje anular o contrato);
• data de desocupação (caso o imóvel seja usado e/ou possua inquilinos);
• comissão destinada ao corretor/imobiliária.

Devido à complexidade da documentação do imóvel, é recomendada a intervenção de um advogado especialista para garantir que todas as informações importantes sobre a propriedade, vendedor e comprador constem no documento. Evite recorrer aos “contratos-padrão” elaborados por imobiliárias, pois nem sempre esses documentos contemplam as necessidades e interesses específicos de ambas as partes.

O sonho de comprar um imóvel pode ser um processo longo e burocrático. Por isso, para evitar o estresse e dores de cabeça, é preciso ter muita atenção até com os detalhes mais simples — que dirá com os documentos do imóvel. A intermediação de uma construtora de confiança pode ajudar (e muito) no andamento dessa missão. Portanto, se você está pensando em adquirir moradia própria, considere contar com uma construtora especializada durante o processo.

Além de oferecem imóveis compatíveis com as suas reais necessidades e interesses, uma construtora reconhecida no ramo certamente vai lhe orientar ao longo de todo o percurso da compra, desburocratizando o preparo dos documentos para comprar um imóvel e agilizando a transação com segurança.

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